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分城調控催生土地冷熱不均房企拿地開考“綜合題”

發布時間:2018-06-26

 

  一線城市今年5月土地供應環比縮水過半,成交土地31宗(面積106萬平方米),環比減少49%,同比減少25%,出讓金環比縮水超七成。其中,北京由于限價房、共有產權房等政策影響,今年土地市場供應量與成交量明顯減少,5月甚至出現零成交。

  供地,一直被視為樓市風云的“前情表”,每逢樓市調控更是如此。在當前調控分城而論的趨勢下,各城的土地供求狀況、房企參與熱情也大不相同。

  《每日經濟新聞》整理多維度數據即發現,今年以來,土地市場分化加速。在樓市調控進入深水區、去庫存取得階段性效果的時候,各地的不同政策也產生了不同的市場效應,一些一線城市土地成交低迷,部分二三四線城市卻在土地成交量、成交金額上不斷刷新紀錄。

  在這種情況下,城市土地部門、房企,應該有怎樣的供地和拿地考量?

  城市土地冷熱不均

  大部分城市都有土地供應的長期規劃,不少城市對于年度土地供應都有明顯指標要求。但一個年度內的推地節奏,則受制于市場因素等多方面影響,這也給目前各城市土地市場截然不同的表現,創造了可能。

  來自中指院數據就顯示,2018年5月,全國出讓金排名前二十城市成交總額為1482億元,同比上漲30%。但各級城市冷熱差異明顯。

  一線城市今年5月土地供應環比縮水過半,成交土地31宗(面積106萬平方米),環比減少49%,同比減少25%,出讓金環比縮水超七成。

  其中,北京由于限價房、共有產權房等政策影響,今年土地市場供應量與成交量明顯減少,5月甚至出現零成交。深圳的住宅用地更是一地難求,商業和工業用地已成市場主力。

  二線城市如杭州的宅地供應量減少逾三成,且連續三個月呈下滑趨勢;成都宅地市場供應環比減少75%,成交量環比減少53%。

  與之相對的是,三四線城市土地供求量同環比走高,樓面均價環比增逾兩成,土地出讓金為1654億元,環比增加66%,同比增加64%。

  出現這樣的情況,主要是因為一二線城市普遍存在地價高的問題,加之限價的影響。

  分析師告訴《每日經濟新聞》記者,一線城市的土地成交低迷和目前市場降溫有著直接關系。一是城市的一二手房價格不斷下探,導致房企對于未來的預期變得更為謹慎;二是限價影響,房企獲利空間被收窄,在一線城市拿地的心理壓力較大。

  也是由于房企心理預期的不同,部分二線城市土地出現火熱場面,尤其是一些經濟實力較強、人口集聚力強的城市,在“搶人”政策之下,房企看到了購買力帶來的市場信心;在三四線城市,受到“去庫存”及“棚改”政策的影響,企業的“搶地”意愿明顯。

  但當一線城市土地“涼涼”,部分二線城市和四五線城市土地火熱的時候,地方政府則需要做一道平衡題——如何在供地減少的環境下,保證土地收入;如何在地市火熱的時候,控制好土地溢價率。

  上海的做法或值得一看。據了解,近年來,上海供應土地價格抬升。根據《上海市城市總體規劃(2017—2035年)》,建設用地總規模不超過3200平方公里,上海建設用地增量只有40~50平方公里左右,未來將加大存量用地挖潛力度。但隨著土地價格抬升,拆遷難度加大,舊改盤活存量用地空間有限,同時又要兼顧拆遷安置、租賃房等保障性住房,會進一步加劇土地資源稀缺性。土地價格持續抬升,導致市場“慢周轉”。

  另一方面,2017年,上海大規模推出“招掛復合”的拍賣方式,進一步提高拿地門檻,優勢房企獲取土地的機會較大。

  數據顯示,2016~2017年項目拿地到銷售的時間明顯長于往年。中長期來看,上海土地市場“寸土寸金”,房企獲取土地難度加大,一旦在上海獲得土地,勢必導致房企轉向做“利潤”,放棄沖“規模”,而一旦要做利潤,勢必“慢周轉”。

  如何踩準時機拿地?

  而對于企業來說,面對冷熱不均的現狀,“分城而論、細致深入”或是更好的選擇。

  明源地產研究院分析認為,過去開發商的城市選擇更多是看GDP、產業結構,人口規模等指標,但隨著我國城鎮化進一步發展,以核心城市為中心的人口聚集趨勢不可逆轉,由此帶來的房地產發展布局也產生很大變化,一些舊的判斷指標可能失效了。現在對于城市選取的指標,應該更具落地性和深入性,要考慮更多細致指標。

  例如,考慮城市的土地溢價情況。中指院數據顯示,今年5月三線城市的平均土地溢價率為33%。

  在一些熱點城市,張波認為,過高溢價率本身就伴隨著高風險,尤其是為了追求規模。由于高地價導致房企自身資金鏈斷裂的情況并不鮮見,因而反倒應該謹慎對待。

  房價處于低谷期,房地產市場遇冷的市場,應該持有一定“反季節”概念,趁拿地競爭強度較小,控制好拿地后的項目進度,等待房價進入上升通道,獲取較大收益。

  “上海就是房企可以考慮此時逆周期投資的拿地之所。”同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,2018年三季度是上海房價周期的波谷,值得考慮。

  “實際上,房企在一線城市的拿地意愿還是有的,只是一線城市普遍開發項目節奏放緩,開工意愿較弱,這點需要提前考慮。”張宏偉表示。

  新城控股高級副總裁歐陽捷則給出建議,在行業集中度越來越高、大房企越跑越快的背景下,與其固守業績很難增長的城市,不如把有限的資金投入到那些發展更快的城市。

  不過在選擇一些新區時,需要仔細論證。大方向是跟著城市規劃建設走,但僅跟規劃,“可能拿了地也沒人給你修路”,僅跟城市建設,城市經濟中心的門檻普遍偏高。



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